Особенности недвижимости в Австрии

В каждой из девяти федеральных земель Австрии существует свой собственный свод законов, регулирующий правила приобретения недвижимости иностранными гражданами иограничивающие спекуляцию в этой области. По этой причине невозможно перечислить общие ключевые моменты земельного законодательства, так как многое зависит от территории нахождения недвижимости. Общее правило тут одно: каждая сделка должна быть одобрена властями. Сроки получения разрешения разные, минимальный срок составляет 2-3 месяца, максимальный – 12 месяцев. Также надо иметь ввиду, что система одобрения сделки отличается для граждан и не-граждан ЕС. Для последнихона отличается даже по землям Австрии.

Большая часть законов о приобретении недвижимости иностранными гражданами относительно похожи между собой. В качестве исключения можно выделить сравнительно строгий закон в Тироле и относительно либеральный закон в Вене. В целом можно отметить, что законы в западных федеральных землях (Тироль, Форарльберг и Зальцбург), территориально близких к Германии, земельные законы несколько более строгие, чем во всех остальных. Это объясняется прежде всего желанием многих платежеспособных немецких граждан приобрести дачу в австрийских горах.В то же время в Для Вены, Бургенланда, Верхней Австрии, Штирии очень мало ограничений и купить там недвижимость гораздо легче. Вне зависимостиот того, на какой земле приобретается недвижимость, процесс проведения сделки строго определен – это обеспечивает полную законность сделки и исключает возможность мошенничества.

В Австрии иностранец не может приобрести недвижимость без соответствующего разрешения – оно выдается как подтверждение его права на приобретение и распоряжение недвижимым имуществом. Каждая сделка по купле-продаже недвижимости в Австрии непременно должна быть одобрена властями региона, в котором приобретается недвижимость. Если речь идет о приобретении лесных и сельскохозяйственных участков, то потребуется разрешение от соответствующих органов власти данной земли, которые в интересах австрийского сельского хозяйства выясняют, не имеет ли сельский житель более острую необходимость в данном земельном участке, чем покупатель. Также в некоторых федеральных землях, где не хватает участков земли для строительства жилых домов, в первую очередь обеспечивается местное население, а потом уже лица, желающие построить дачу. Поэтому в некоторых землях для того, чтобы купить некоторые земельные участки, нужно сначала поселиться в данной местности.

Все сделки с недвижимостью осуществляются при участии не только нотариуса, но и юриста. Обязанность юриста – дать заключение о «чистоте» самой недвижимости и выявление возможностей осуществления сделки. Во время просмотра объектов потенциальный покупатель подписывает на каждый объект отдельный договор, в котором указываются: адрес объекта, дата просмотра, данные покупателя, его контактная информация, цена объекта, полная характеристика помещения. Обязательно указывается стоимость услуг риелтора. Нотариус регистрирует нового владельца в земельном кадастре и он же принимает оплату за объект, которая переводится на специальный доверительный нотариальный счет. Нотариус несет ответственность за надлежащее распоряжение средствами покупателя на этом счете.

Разрешение на приобретение недвижимого имущества выдается с учетом того, соответствует ли данная покупка народнохозяйственному или социальному интересу Австрии. Социальный интерес присутствует, если иностранный гражданин имеет тесные связи с Австрией (т.е. иностранец, у которого уже есть вид на жительство, или он состоит в браке с австрийским гражданином) и хочет здесь проживать.  Народнохозяйственный интерес имеет место, когда иностранец намерен приобрести коммерческую недвижимость в Австрии или же вместе недвижимостью иностранец приобретает  австрийское предприятие, которое по-другому не смогло бы себя содержать. В этих случаях иностраннцы могут рассчитывать на получение разрешения от государственных органов.

Эта норма также действует относительно иностранных юридических лиц, а именно фирм, правление которых находится вне территории Австрии. Законодательства всех австрийских федеральных земель относят это понятие и к австрийским обществам, большей частью акций которых владеют иностранные физические или юридические лица, то есть к ним применяются те же законы, что и к иностранцам.

Граждане стран ЕС или предприятия с местонахождением в Евросоюзе, согласно закону о приобретении недвижимого имущества иностранцами, могут приобретать недвижимость на тех же основаниях, что и австрийцы.Это также касается всех новых стран ЕС и так называемых стран ЕЭП – Европейского экономического пространства, например, Лихтенштейна. От лиц или фирм из этих стран требуются оригинал подтверждения гражданства государства ЕС или регистрации фирмы в одном из государств Евросоюза. При наличии такого подтверждения возможна регистрация недвижимости в поземельной книге. Поэтому для иностранных обществ с местонахождением в нескольких странах имеет смысл приобретать недвижимость через общество, зарегистрированное в одной из стран ЕС (но не в Австрии) или же специально учредить для этого общество в одном из таких государств.

Существуют несколько способов обойти ограничения, которые устанавливает правительство:
– купить недвижимость может юридическое лицо, зарегистрированное на территории страны, у которого хотя бы один из учредителей является австрийским гражданином.
– оформить сделку у юридического покупателя, для этой цели достаточно найти адвоката, практикующего на территории Австрии, чье имя находится в регистре недвижимости страны.
– оформить сделку по купле недвижимости на территории Лихтенштейна через компанию.

– зарегестрировать юридическое лицо в любой другой стране ЕС и купить недвижимость на его имя.

Без создания компании можно купить недвижимость только в определенных зонах. Такая недвижимость называется Zweitwohnsitz, и она обладает статусом второго жилья. Эта недвижимость может быть оформена на физическое лицо.

Важно отметить, что покупка недвижимости иностранцами в Штирии регулируется иначе, чем в других землях: здесь возможно оформление на физическое лицо, в то время как в других землях покупка совершается либо на юридическое лицо, зарегистрированное на территории Австрии, либо на гражданина Австрии или ЕС.

В тонкостях законов по Австрии и способов, позволяющие обойти ограничения, разбираются профессиональные риэлторы, специализирующиеся на продаже австрийской недвижимости иностранцам. Хорошее знание законов – необходимое условие получения лицензии на риэлторскую деятельность директором фирмы.

Основные типы недвижимости  в Вене

Квартира-студия - это двухуровневая квартира, на первом этаже которой  находится объединеная со столовой и кухней гостиная комната, а второй этаж полностью занят  спальной комнатой. Такой тип жилья быстро стал популярным у жителей европейских стран и Америки. Главное отличие квартир студий - отсутствие дополнительных комнат. То есть, студией можно назвать квартиру, располагающей только одной спальной комнатой. 

Жилая площадь студий может быть разнообразна, начиная с квартир площадью от   25-30 кв. м до апартаментов площадью 100 кв. м. Соответственно, чем больше площадь, тем больше ишансов передвигаться по студии, Вы всегда сможете варьировать свободным пространством квартиры, возвести дополнительные стены и создать изолированную комнату. Все зависит от  вкуса и потребностей конкретного человека.

Квартиры в старинных домах, прошедших реконструкцию, и в домах современной постройки – недвижимость такого рода, чаще всего находится  в престижном,  тихом живописном районе города с  прекрасной инфраструктурой. Дизайн, отделка таких апартаментов  выполнены по высоким стандартам.  Такое жилье состоит из оборудованной модернизированной кухни,  просторного салона, нескольких спальных комнат, ванной комнаты и несколькими туалетами, гардеробной и террасы. Дома оборудованы лифтом и подземным горажом.

Пентхаус – Двухуровневая квартира «Люкс» расположенная на последнем этаже дома с панорамным видом на город.  На  уровнях находятся кухня с выходом на террасу, гостиная,  несколько спален и ванных комнат, просторный вестибюль.

Вилла -  это роскошный, одно или двух этажный загородный  или жилой  дом, в среднем около 180—200 квадратных метров с  прилегающим  благоустроенным и озелененным земельным участком . К характерным элементам современной виллы относят , двухвальные крыши, крытые черепицей (или имитацией), колонны  и интегрированные зимние сады (зачастую с элементами остекленной крыши), террасы с бассейнами и т. д. Многие виллы оснащаютя  современными средствами автоматизации и охраны. Вилла - совершенно иной вид отдыха, непревзойденный комфорт и уют, атмосфера уединенности, это уже стиль жизни!

Шале -как правило  деревянный дом, расположенный на горных склонах, с доброй энергетикой, неброской красотой и простой элегантностью , где царят спокойствие, комфорт и уют. Поэтому не трудно догадаться почему подобные эксклюзивные виллы пользуется необычайным спросом не только у горнолыжников, но и среди знатоков высокого стиля. Шале - это благоразумное вложение денег.

Коттеджи - как правило, это поселки с домами в живописных окрестностях  площадью от 80 кв.м до 1.500 кв.м. Где выбор категорий данных сооружений, будь это коттедж элитного-, бизнес- или бюджет-класса, зависит от Ваших индивидуальных предпочтений.